« Alle nieuwsberichten

Werken uitgevoerd door de huurder: wat met de btw?

Vaak krijgt een belastingplichtige die zelf verbeteringswerken doet aan het pand dat hij huurt daarvoor in ruil een vermindering van de huurprijs of een huurvrije periode. Dit is al lang een doorn in het oog van de Belgische btw-administratie, omdat de verhuurder doorgaans zo probeert te vermijden dat hij niet-aftrekbare btw zou oplopen over deze werken. Daarom heeft de btw-administratie nu een Circulaire gepubliceerd waarin zij haar standpunt ter zake actualiseert.

De btw-administratie ziet in dergelijke situaties gebruikelijk een wederzijdse prestatie: de huurder betaalt de huurprijs met de verbeteringswerken. Dit betekent dat de huurder een factuur zou moeten uitreiken aan de verhuurder, waardoor deze laatste mogelijks niet-aftrekbare btw oploopt. In maart 2013 heeft het Hof van Cassatie (F.11.0079.N) deze zienswijze van de btw-administratie weliswaar verworpen, maar in september 2013 oordeelde het Hof van Justitie (C-283/12) dat deze zienswijze wél mogelijk was.

In haar Circulaire 2019/C/22 actualiseert de btw-administratie nu haar standpunt ter zake, en maakt daarbij een onderscheid tussen twee situaties.

1. De huurder draagt volledig de kost van de werken

Zelfs als deze werken de verhuurder direct of indirect tot voordeel strekken, worden er geen wederzijdse prestaties verstrekt als de huurder op geen enkele wijze een vergoeding ontvangt voor de werken.

In deze situatie gelden dus de klassieke regels. De huurder kan de btw op de werken in aftrek brengen als de werken betrekking hebben op het gedeelte van een gebouw dat wordt aangewend voor zijn activiteit die recht op aftrek verschaft. Voor oprichtings-, omvormings- of verbeteringswerken moet bijkomend rekening worden gehouden met de btw-herzieningstermijn, bvb. als de huurovereenkomst wordt beëindigd voor het einde van de herzieningstermijn

2. De verhuurder betaalt de kost van de werken geheel of gedeeltelijk terug aan de huurder

In deze situatie vergoedt de verhuurder, onder welke vorm dan ook, de kost van de werken aan de huurder. Meestal zijn de werken dan contractueel voorzien in de huurovereenkomst of in de loop van de huur.

De btw-administratie neemt het standpunt in dat wanneer het huurcontract en/of de uitvoering ervan een rechtstreeks verband vertonen tussen de werken en de door de verhuurder toegestane voordelen (bvb. verlaging van de huurprijs, toekenning van een huurvrije periode, afzien van een verhoging van de huurprijs,…), kan worden besloten dat de huurder een handeling ten bezwarende titel verricht voor de verhuurder. Het is hierbij van geen belang of de toegestane voordelen de volledige economische waarde van die werken dekken.

Concreet betekent dit dat de huurder aan de verhuurder een factuur zal moeten uitreiken. Doorgaans zal deze factuur betrekking hebben op ‘werken in onroerende staat’, maar dit is geen algemene regel en moet geval per geval worden nagegaan. De maatstaf van heffing bestaat in principe uit de in geld uitdrukbare vergoeding die de huurder verkrijgt. In sommige situaties moet echter worden rekening gehouden met de ‘normale waarde’ van de tegenprestatie; bijvoorbeeld als de verhuurder ook een zaakvoerder, aandeelhouder, werknemer,… is van de hurende vennootschap.

Inzake btw-aftrek moet het volgend onderscheid worden gemaakt:

  • De huurder kan principieel de btw aftrekken m.b.t. de werken die de verhuurder draagt. Deze btw-aftrek is niet aan een btw-herziening onderhevig.
  • De huurder kan de btw over de werken die hij zelf draagt aftrekken overeenkomstig de principes uiteengezet onder punt 1. Deze werken zijn dus mogelijks wel aan een btw-herziening onderhevig.

 

 

Contacteer

Kurt De Haen

E: kurt.dehaen@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60

Wouter Brackx

E: wouter.brackx@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60