« Alle nieuwsberichten

Mede-eigendom leidt niet tot evenredig registratierecht bij verwerving van vastgoed na liquidatie van EBVBA?

Een eerdere rulingbeslissing van de Vlaamse belastingdienst (“VLABEL”) had enige verwarring veroorzaakt m.b.t. de toepassing van de Vlaamse registratierechten inzake onroerende goederen, wanneer deze goederen werden overgedragen aan een natuurlijke persoon die op moment van de liquidatie de enige aandeelhouder is van de vastgoedvennootschap onder de vorm van een EBVBA/SPRLU. Volgens deze rulingbeslissing was 2,5% registratierecht verschuldigd omdat de enige aandeelhouder mede-eigenaar was van het onroerend goed. In haar advies van 25 juli 2018 heeft VLABEL deze eerdere rulingbeslissing “overruled” en heeft zij bevestigd dat er geen evenredig registratierecht verschuldigd is, ongeacht of de aandeelhouder mede-eigenaar is van het vastgoed of niet.

Context

Gedurende vele jaren was het constante praktijk dat in België gelegen onroerende goederen in onverdeeldheid werden gehouden door een Belgische vennootschap (“BelCo”) en door een in België gevestigde natuurlijke persoon die doorgaans zowel de aandeelhouder als bestuurder van BelCo is. Eén van de redenen om de eigendom zo te structureren, is dat wanneer de onverdeeldheid tot een einde komt – waarbij de natuurlijke persoon de volle juridische eigenaar van het onroerend goed wordt – er slechts 2,5% (of 1% als het onroerend goed niet in Vlaanderen is gelegen) registratierecht verschuldigd is door de natuurlijke persoon. Ter vergelijking: als de natuurlijke persoon de volle juridische eigenaar van datzelfde onroerend goed wordt – op een andere manier dan door middel van de afwikkeling van een onverdeeldheid – 10% (als het goed in Vlaanderen is gelegen) of 12,5% (als het goed in Wallonië of Brussel is gelegen) registratierecht verschuldigd zou zijn door die natuurlijke persoon.

Echter, op basis van een administratieve commentaar van 22 september 2014 nam de Belgische fiscus een totaal ander standpunt in: als een onverdeeldheid m.b.t. een in België gelegen onroerend goed wordt afgewikkeld, waarbij de volle juridische eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen aan een natuurlijke persoon zijnde de aandeelhouder van BelCo, zal de natuurlijke persoon voortaan onderworpen zijn aan 10% – 12,5% Belgische registratierechten.

Enkel in het volgende geval is er geen evenredig Belgisch registratierecht, maar slechts EUR 50 algemeen vast recht verschuldigd:

  • BelCo heeft een specifieke rechtsvorm (bvb. VOF/SNC of BVBA/SPRL), en;
  • De juridische eigendom van het onroerend goed gaat over naar de natuurlijke persoon als gevolg van de liquidatie van BelCo of als gevolg van een kapitaalvermindering door BelCo, en;
  • Enkele jaren geleden heeft die natuurlijke persoon het onroerend goed persoonlijk ingebracht in BelCo of was de natuurlijke persoon al een BelCo aandeelhouder ten tijde dat BelCo het onroerend goed verwierf met toepassing van Belgisch registratierecht.

Controversiële Vlaamse rulingbeslissing

In een rulingbeslissing van 22 februari 2016 concludeerde de Vlaamse rulingcommissie dat 2,5% registratierecht verschuldigd is. In dit geval waren de mede-eigenaars van het vastgoed een Belgische BVBA (99%) en een natuurlijk persoon A (1%). Op dat moment waren de aandeelhouders van BVBA, onder andere, A en een andere natuurlijk persoon B (t.w. de erfgenaam van A). Wanneer A overleed, werd B de enige aandeelhouder van BVBA die in vereffening trad, wat met zich meebracht dat B de volle juridische eigenaar werd van het onroerend goed. Samengevat: in eerste instantie verwees VLABEL naar het nieuwe standpunt van 22 september 2014 wat inhield dat het “standaard” 10% registratierecht verschuldigd zou zijn. Echter, aangezien de onverdeeldheid werd beëindigd als gevolg van een “liquidatie” waardoor aan de voorwaarden van één van de bovengenoemde uitzonderingen was voldaan, kon het “standaard” 10% registratierecht niet verschuldigd zijn. Daarom was toch het “specifieke” 2,5% verdeelrecht verschuldigd.

Ander VLABEL standpunt vanaf 25 juli 2018

Echter, in het advies van 25 juli 2018 neemt VLABEL een totaal nieuw standpunt in in het bijzondere geval waarbij de vastgoedvennootschap de rechtsvorm heeft van een EBVBA. Dit betekent dat de vennootschap maar één aandeelhouder heeft.

VLABEL bevestigt met name expliciet dat er geen evenredig registratierecht verschuldigd is bij de liquidatie van een EBVBA/SPRLU “zelf indien” de enige aandeelhouder van de vennootschap mede-eigenaar was van het vastgoed dat hij zal verwerven bij liquidatie van zijn vennootschap.

De duivel zit duidelijk in de (feitelijke) details bij het verwerven van een onroerend goed van een vennootschap in vereffening. Vandaar dat alle natuurlijke personen die een BVBA/SPRL aandeelhouder zijn (in het bijzonder indien deze onroerend goederen in onverdeeldheid met BVBA/SPRL aanhouden) moeten zorgvuldig kijken naar de rationale en juridische structurering van een dergelijke eerder opgezette structuur, om na te gaan in welke mate zij blootgesteld staan aan een eventuele toekomstige Belgische registratierecht (exit) kost.

Contacteer

Kurt De Haen

E: kurt.dehaen@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60

Wouter Brackx

E: wouter.brackx@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60