« Alle nieuwsberichten

Hervorming btw-regeling voor onroerende verhuur

Op 1 januari 2019 zullen normaal gezien enkele fundamentele wijzigingen in werking treden m.b.t. de Belgische btw-behandeling van onroerende verhuur. Doordat de verhuur in bijkomende situaties aan btw zal of kan worden onderworpen, brengt deze wijziging bijkomende opportuniteiten op het vlak van btw-aftrek met zich mee. Door de complexe overgangsregeling en de afwijkende btw-gevolgen gaat u best grondig na welke regeling van toepassing is op uw concrete situatie.

De wetswijziging is momenteel nog niet definitief goedgekeurd.  Maar het wetsontwerp voorziet dat op 1 januari 2019 – bondig samengevat – volgende wijzigingen in werking zullen treden:

  • De kortdurende verhuur (tot 6 maanden) wordt verplicht aan btw onderworpen, behalve in enkele specifiek uitzonderingsgevallen, zoals de verhuring voor doeleinden van bewoning, de verhuring aan natuurlijke personen die het goed voor privédoeleinden bestemmen, aan organisaties zonder winstoogmerk en aan bepaalde organisaties waarvan de sociaal-culturele activiteiten van btw zijn vrijgesteld;
  • De voorwaarden voor de verplichte toepassing van btw over de terbeschikkingstelling van bergruimte worden versoepeld. Vanaf 1 januari 2019 kwalificeert een (gedeelte van een) gebouw reeds als bergruimte als de ruimte hoofdzakelijk (i.e. voor meer dan 50%) wordt gebruikt voor de opslag van goederen, en deze ruimte niet voor meer dan 10% wordt aangewend als verkoopsruimte;
  • Er wordt een optie ingevoerd voorzien om de langdurende onroerende verhuur van een (gedeelte van een) gebouw aan btw te onderwerpen, wanneer de huurder een belastingplichtige is die het verhuurde gebouw exclusief gebruikt in het kader van zijn economische activiteit. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. Deze optie zal echter slechts mogelijk zijn voor overeenkomsten m.b.t. gebouwen waarvoor de belasting op de materiële werken in onroerende staat m.b.t. de oprichting van het gebouw ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden.

Voor alle duidelijkheid: voor de situaties waar de terbeschikkingstelling van een onroerend goed verplicht aan btw wordt onderworpen, zal er géén optie zijn om alsnog een btw-vrijstelling toe te passen. Btw blijft dus verplicht van toepassing op contracten inzake ‘actieve terbeschikkingstelling’ (bvb. bedrijvencentra), onroerende financieringshuur, enz.

Deze wijzigingen hebben elk verschillende overgangsregelingen, en voor elk regime gelden enkele bijzondere toepassingsmodaliteiten. Bovendien brengt de optie tot onderwerping aan btw bepaalde specifieke gevolgen met zich mee. Hierdoor is het van belang om goed te onderzoeken welke regeling juist van toepassing is in uw concrete situatie.

Bijzondere gevolgen van de optionele btw-regeling

De uitoefening van de optie brengt enkele bijzondere btw-gevolgen met zich mee:

  • Om misbruik tegen te gaan, wordt voorzien dat de maatstaf van heffing minstens gelijk is aan de normale waarde van de verhuurdienst (i.e. de marktprijs) in situaties waar de huurder geen volledig recht op btw-aftrek heeft en met de verhuurder verbonden is op basis van bepaalde persoonlijke, financiële of organisatorische banden. Op zich bestaat er reeds een algemene regel voor alle leveringen van goederen en diensten dat de normale waarde geldt als minimum maatstaf van heffing wanneer de partijen verbonden zijn door bepaalde persoonlijke banden. Maar wanneer wordt geopteerd voor de btw-heffing op onroerende verhuur, wordt deze regel dus uitgebreid tot situaties waar de partijen verbonden zijn door bepaalde financiële of organisatorische banden;
  • Een bijzondere btw-herzieningstermijn van 25 jaar zal van toepassing zijn op de oprichting of verwerving van onroerende goederen waarvoor deze optie werd uitgeoefend. Via KB zal ook nog worden uitgewerkt op welke wijze een btw-herziening moet worden verricht in volgende situaties:

0 Bij gehele of gedeeltelijke leegstand van het gebouw of een gedeelte van een gebouw;

0 Bij de gehele of gedeeltelijke overdracht van (een gedeelte van) het gebouw tijdens de looptijd van de huurovereenkomst en bij overdracht van de huur;

0 Bij het sluiten of beëindigen van de huurovereenkomst.

Conclusie

De nieuwe regeling brengt heel zeker diverse opportuniteiten met zich mee voor de btw-aftrek op oprichtings- of verbouwingswerkzaamheden m.b.t. verhuurde onroerende goederen, waar dit in het verleden soms moeilijk lag. Bovendien kan de nieuwe regeling in bepaalde situaties bijkomende rechtszekerheid brengen.

Doordat de optionele btw-regeling enkele afwijkende btw-gevolgen met zich meebrengt, er voor elke regime bijzondere toepassingsvoorwaarden gelden en de overgangsregeling voor deze wijzigingen afhangt van verschillende parameters, is het aangeraden om grondig na te gaan welke btw-regeling nu van toepassing is op uw concrete situatie. Door de afwijkende btw-gevolgen gaan ook investeerders in onroerend goed best na welke vorm van verhuring het meest geschikt is gelet op hun concrete situatie en ambities.

Verhuurders staan er tenslotte best ook bij stil hoe zij zich contractueel kunnen indekken voor de financiële gevolgen van een btw-herziening die wordt veroorzaakt door een wijziging in de hoedanigheid van of de bestemming door de huurder.