« Alle nieuwsberichten

Btw-behandeling van sale-and-leaseback

Het Hof van Justitie (zaak C-201/18) heeft recent geoordeeld dat een sale-and-leaseback transactie in bepaalde omstandigheden niet moet worden aangemerkt als twee afzonderlijke handelingen voor btw-doeleinden, maar als één financiële transactie. Wanneer dergelijke transactie investeringsgoederen betreft, kan dit impliceren dat er géén btw-herziening moet gebeuren in hoofde van de overdrager, zelfs als er geen btw werd aangerekend op de overdracht.

In deze zaak (tegen de Belgische Staat) ging het om een onderneming die eigenaar was van twee gebouwen waarvoor zij in het verleden btw had afgetrokken over de bouw-, verbouwings- of renovatiewerken.

Om haar liquiditeitspositie te verstevigen, had de onderneming met een financiële instelling een ‘sale-and-leaseback’ transactie afgesloten. Deze transactie omvatte een gecombineerde en gelijktijdige verlening van een recht van erfpacht (met vrijstelling van btw) aan de financiële instelling en een leasing aan de onderneming. De leasevergoeding die onderneming diende te betalen tijdens de niet-opzegbare termijn van de leasingovereenkomst stemde overeen met de waarde van de vesting van het recht op erfpacht. Na afloop van de leaseovereenkomst, beschikte de onderneming over een aankoopoptie van respectievelijk 3% en 10% van de investeringswaarde. De onderneming is de gebouwen ononderbroken blijven gebruiken ten behoeve van haar btw-belaste activiteit.

Éen ondeelbare handeling

Voor btw-doeleinden is er slechts sprake van de levering van een goed als er een overdracht is van de feitelijke macht om als eigenaar over het gebouw te beschikken. Volgens het Hof van Justitie was er geen sprake van een dergelijke overdracht aangezien de financiële instelling in deze situatie nooit als een eigenaar over het gebouw heeft kunnen beschikken. Deze sale-and-leaseback transactie moet daarentegen als één enkele prestatie worden aangemerkt, aangezien de handelingen zo nauw met elkaar zijn verbonden dat objectief gezien één enkele ondeelbare economische prestatie vormen.

Het Hof van Justitie van Justitie heeft zich echter niet expliciet uitgesproken over de btw-behandeling die wél moet worden toegepast op zo’n sale-and-leaseback transactie. Dit is niet onbelangrijk, aangezien deze visie van het Hof van Justitie afwijkt van de geldende regels in de meeste EU Lidstaten (op Duitsland en Nederland na). Er valt dus niet uit te sluiten dat de btw-administraties van verschillende EU Lidstaten andere gevolgen zullen vastknopen aan dit arrest.

Geen btw-herziening

Doordat de onderneming de gebouwen is blijven gebruiken voor haar belaste handelingen, heeft er volgens het Hof van Justitie ook geen bestemmingswijziging plaatsgevonden die aanleiding geeft tot een btw-herziening. Het feit dat er geen btw werd aangerekend op de vestiging van het recht van erfpacht heeft volgens het Hof van Justitie niet tot gevolg dat de nauwe en rechtstreekse band wordt verbroken tussen het recht op aftrek en het gebruik van de gebouwen voor belaste handelingen. Het vereisen van een btw-herziening zou in deze situatie afbreuk doen aan het beginsel van neutraliteit van de btw.

Vanzelfsprekend biedt deze zienswijze van het Hof van Justitie enorme opportuniteiten voor de structurering van vastgoedtransacties. Hopelijk zal de btw-administratie dan ook snel verduidelijken hoe zij haar standpunt zal bijsturen in functie van dit arrest.

Contacteer

Kurt De Haen

E: kurt.dehaen@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60

Wouter Brackx

E: wouter.brackx@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60