« Alle nieuwsberichten

Belastingbehandeling van bouwwerkzaamheden gefinancierd door de vruchtgebruiker

Een Belgische vennootschap heeft het vruchtgebruik van een pand en financiert significante bouwwerkzaamheden. Wat is de impact daarvan op een natuurlijk persoon – bestuurder van de onderneming? Enkele nuttige richtlijnen kunnen afgeleid worden uit het arrest van het Hof van Beroep van Bergen van 1 juni 2018.

Vaak heeft een in België gevestigde vennootschap (BelCo) het vruchtgebruik van een pand terwijl de aandeelhouder / bestuurder van BelCo de blote eigendom heeft. Bijgevolg komt het vaak voor dat BelCo (significante) bouwwerkzaamheden van dit pand financiert.

Belastbaar voordeel van alle aard, tenzij BelCo gecompenseerd wordt voor de bouwwerkzaamheden

Volgens het Belgisch burgerlijk recht zouden significante bouwwerkzaamheden van een pand gefinancierd moeten worden door de blote eigenaar en niet door de vruchtgebruiker. Als BelCo dus betaalt voor deze werken, ontstaat er een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de blote eigenaar als laatstgenoemde een natuurlijk persoon is. Zo’n voordeel van alle aard is onderworpen aan progressieve (max. 50%) personenbelasting tarieven en kan Belgische sociale zekerheid met zich meebrengen. Als BelCo het voordeel van alle aard niet correct rapporteert op een loonfiche, staat BelCo bloot aan een 103% aanslag geheime commissielonen.

Echter, als de blote eigenaar BelCo compenseert voor de bouwwerkzaamheden, ontstaat er geen voordeel van alle aard. Maar welk bedrag moet de blote eigenaar betalen aan BelCo om nadelige fiscale gevolgen te vermijden?

Hof van Beroep van Bergen biedt praktische waarderingsrichtlijnen

Op 1 juni 2018 biedt de Hof van Beroep van Bergen de volgende interessante en praktische richtlijnen aan: eerst en vooral maakt het Hof een onderscheid tussen de volgende types van bouwwerkzaamheden:

  • Grove herstellingen moeten gedragen worden door de blote eigenaar omdat ze de lange-termijn marktwaarde van het pand verhogen. Dit omvat bv. het vervangen van een dak of centrale verwarming. Als de vruchtgebruiker deze werken toch financiert, heeft hij recht op een compensatie op vervaldag van de vruchtgebruik overeenkomst;
  • Onderhouds- en verbeteringswerken moeten gedragen worden door de vruchtgebruiker omdat ze uitgevoerd worden om het dagelijks gebruik van het pand door de vruchtgebruiker te maximaliseren;
  • De vruchtgebruiker kan ook beslissen om verbouwings- en uitbreidingswerkzaamheden uit te voeren tijdens het vruchtgebruik contract. Echter, aangezien deze werken ook de lange termijn marktwaarde van het pand verhogen, moet de blote eigenaar een compensatie betalen aan de vruchtgebruiker bij het einde van het vruchtgebruik contract. Samengevat wordt deze compensatie gewoonlijk gedefinieerd als volgt:
    • Als de werken resulteren in eigendom die kan worden verplaatst, is de compensatie gelijk aan de kostprijs van de werken;
    • Als de werken resulteren in eigendom die niet kan worden verplaatst, is de compensatie gelijk aan de incrementele meerwaarde van het pand, behalve als de kostprijs lager is. Luxe uitgaven moeten echter niet gecompenseerd worden.

In de zaak voorgelegd aan het Hof van Bergen heeft de rechter de compensatie die betaald moet worden door de blote eigenaar aan de vruchtgebruiker als volgt berekend:

  • Eerst wordt de huidige marktwaarde van het pand verminderd met de oorspronkelijke aankoopprijs van het pand;
  • Dit verschil wordt vervolgens verminderd met de standaard inflatie van het pand, aangezien dit deel van de meerwaarde per definitie niet wordt teweeggebracht door de bouwwerkzaamheden;
  • Het verschil is de meerwaarde voortvloeiende uit de bouwwerkzaamheden en dit bedrag was verschuldigd door de blote eigenaar van BelCo.

Aangezien zaken zoals deze vaak leiden tot discussie tussen partijen, en zelfs met de Belgische fiscus, is het erg handig dat het Hof van Bergen enkele praktische richtlijnen biedt voor zulke waarderingsoefeningen in het geval van gesplitste eigendom van een pand.

Contacteer

Kurt De Haen

E: kurt.dehaen@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60

Wouter Brackx

E: wouter.brackx@pkf-vmb.be
T: +32 (0)2 460 09 60